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TÚ BOSTON Y YO A AIRBNB. UN ANÁLISIS URBANÍSTICO DE BARCELONA | Albert Arias

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Este pretende ser el primero de una serie de textos sobre el impacto de Airbnb en Barcelona desde una perspectiva urbana crítica. A través del trabajo empírico de datos se analizará la situación actual en clave espacial y en relación a los instrumentos urbanísticos que regulan la actividad. Intentaré poner en cuestión algunas de las afirmaciones que están minando la opinión pública. Lo que pretendo aquí es evidenciar que debajo de esa pátina de buenrollismo colaborativo, de confianza y de vidas compartidas; existen unos costes sociales, unas externalidades y unos dispositivos de control de los que se habla muy poco y que tienen el origen en su carácter urbano.

Venga, cuéntanos, cual es la magnitud de la tragedia?

Vamos con algunas cifras generales para todo Barcelona para conocer la dimensión del fenómeno Airbnb. A partir de la extracción propia de datos de la web de la compañía en mayo de 2014, sabemos que había alrededor de 7.000 pisos enteros y 5.000 habitaciones enteras en alquiler. Esto es, con una estimación bruta, alrededor de 30.000 camas en todo Barcelona. Para hacernos una idea de dicha oferta, la suma de camas en hotel, pensiones y albergues es de 67.467. Es decir, sólo en Airbnb se ofrecen la mitad de camas de todos los alojamientos tradicionales de la ciudad. No estamos hablando pues de cuatro iluminados alquilando habitaciones para compartir cafetera y vivencias de viajes sino de miles de pequeños negocios diseminados en edificios residenciales.Algunos muy jugosos.

¿Y cómo se distribuyen?

La siguiente tabla muestra la distribución de la oferta por distritos según tipología y nos permite tener una primera idea de la configuración espacial de Airbnb.

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Los resultados apuntan a una clara concentración de la oferta en las zonas centrales. Los datos nos muestran que Ciutat Vella, con 3.830 anuncios, acapara un tercio de la oferta de toda la ciudad. Si le sumamos la oferta ubicada en el Eixample, tenemos el 60% del total en el 11% de la superficie municipal. Otra cifra para el recuerdo: la mitad de los distritos albergan 89% de toda la oferta. Es decir, existe un escenario dual en el que sólo la mitad de la ciudad se beneficia de las posibilidades de Airbnb. Estos datos tan básicos y preliminares ya nos permiten dudar de uno de los mantras impulsados por la compañía para excavar opinión: Airbnb supone una descentralización de la oferta de alojamiento. Citando textualmente el informe promovido por la compañía publicado en 2014: “La gran mayoría de los alojamientos de Airbnb se sitúan fuera de los barrios donde se encuentran los principales hoteles”. Un discurso que se repite en todo el mundo como estrategia de comunicación de la empresa, seguramente heredado de contextos muy diferentes al nuestro como puede ser el de las ciudades norteamericanas con una clara segregación de usos donde el centro de la ciudad ha perdido las funciones residencial, hábitat natural de esta nueva práctica.

Entonces… ¿Qué hay de la relación con la oferta tradicional de alojamiento?

No hacen falta muchos más números para darse cuenta que la oferta “colaborativa” repite los patrones de los otros tipos de alojamiento. Vamos a intentar evidenciar la correlación espacial entre Airbnb y la oferta tradicional. El siguiente mapa nos muestra la distribución de oferta Airbnb por barrios en Barcelona y cada uno de los más de 300 hoteles de la ciudad en forma de puntos. En primer lugar el mapa reafirma este carácter dual de la ciudad y refuerza la tesis ya apuntada: Barcelona vive una situación dual, hay barrios que están fuera de la actividad Airbnb. Indagar en las causas sería objeto de otro texto pero todo apunta que tiene que, a parte de los atractivos turísticos, tiene algo que ver con la composición social-residencial de los barrios.

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Además, el mapa parece confirmar lo que ya teníamos: existe una correlación clara entre la ubicación de la oferta de Airbnb y los hoteles. La tabla siguiente, si calculamos la correlación numérica entre la oferta de Airbnb y los hoteles en los barrios es alta y positiva: el coeficiente Rho de Spearman es de 0,73 para el número de hoteles y de 0,78 para las habitaciones de hoteles en relación a la oferta de pisos enteros. Para las ofertas de habitación en Airbnb los valores son también muy parecidos, 0,76 y  0,74 respectivamente.

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Recapitulando, la oferta de Airbnb se ubica en el centro de la ciudad, en El Raval, Barri Gòtic, Casc Antic i Dreta de l’Eixample, principalmente. Esto es, en las zonas con mayor presión turística de la ciudad. Es cierto que existe oferta de Airbnb que se ubica en algunos (pocos) barrios con una oferta hotelera importante. Gràcia, La Barceloneta, la Sagrada Família o el Poble Sec podrían encarnar este perfil de barrio que queda “fuera del circuito tradicional”. Pero a nadie se le escapa que precisamente desde estos mismos barrios se están llevando a cabo movilizaciones de asociaciones, colectivos y plataformas contra la presión turística, revisando y endureciendo, si cabe, la dotación de licencias de alojamiento turístico a través de los planes de uso.

Ya pero es que Airbnb es otra cosa…

Por partes. Airbnb es “sólo” un agente mediador. Un marketplace, esto es, un espacio virtual que permite a un privado ponerse de acuerdo con otro. El negocio está en el cobro de un porcentaje de las transacciones (hasta un 12%) que se generan a través de su plataforma. Pero en ningún momento es responsable de los efectos legales de dicha transacción puesto que la compañía no posee las propiedades que se ofrecen. Lo que sucede es que Airbnb anuncia cualquier habitáculo con techo: desde un apartamento de alto standing a una habitación compartida entre cuatro, desde una cabaña en un árbol a un castillo medieval. No le importa el estatus legal puesto que, insistimos, delega en el propietario toda responsabilidad.

En el caso de Barcelona, dejando de lado singularidades como la decena decamarotes de barco, tenemos un total de 4.000 habitaciones y 7.000 ofertas de pisos enteros. Cabría decir que no existe un marco regulador específico para el alquiler de habitaciones y lo más parecido sería el de Pensión. El modelo Bed & Breakfast  (BnB) no está contemplado para ámbitos urbanos. Por el contrario, el alquiler turístico de pisos enteros sí que está regulado. En Catalunya se llaman Habitatge d’Ús Turístic (HUT) y tienen una normativa específica. Por lo tanto, para este tipo de oferta en concreto, con un volumen nada menospreciable, existe regulación.

De qué va esto de las HUT?

Las HUT (Habitatges d’Ús Turístic) son viviendas enteras cuyo uso se “cede” por un periodo de menos de 30 días de forma reiterada, es decir, más de dos veces al año, a cambio de una prestación económica. Un negocio de alquiler vacacional en un edificio residencial. Un “piso turístico” con licencia para explotar la actividad y que tiene que cumplir con las condiciones que dicta su regulación. Entre otros requisitos (no demasiados), la vivienda tiene que contar con cédula de habitabilidad, no se puede ceder por partes (por habitaciones) y no puede ser utilizada como vivienda principal, es decir, no puede haber nadie empadronado. La licencia la otorga el ayuntamiento y, desde que se adaptó a la Directiva Bolkestein en 2011 aprovechando el quiebro desregulador de las Lleis Omnibus, sólo es necesario pagar una tasa de menos de 300 euros y comunicar que se cumple con los requisitos y se iniciará la actividad inmediatamente, una actividad que posteriormente el ayuntamiento deberá  inspeccionar. Los HUT tienen que recolectar la tasa turística en su mínimo valor (igual que las pensiones) y cada cual se hace responsable de declarar su actividad, como con cualquier otra actividad económica. Además, la modificación de la Llei de Turisme en 2012 obliga a mostrar el registro oficial en cualquier anuncio o publicidad del piso. De lo contrario es susceptible a ser considerado un alojamiento ilegal e iniciar los trámites sancionadores. El total de HUT con fecha de mayo 2014 en Barcelona es de 9.606 viviendas. Más de 40.000 camas legales en edificios residenciales.

Y no será que Airbnb anuncia HUT?

Sin duda Airbnb da a conocer muchos alojamientos con la licencia HUT bien visible en el anuncio. Pero no hace falta mucho para darse cuenta que la mayoría de pisos están ofertados sin licencia. Además, habría una contradicción flagrante entre las prácticas el relato de la compañía. Y es que, como ya hemos dicho, toda licencia HUT impide que ese piso se utilice de vivienda principal. Entonces, el relato de “vive experiencias como un lugareño” se va al traste porque, básicamente, allí no vive nadie. Lo único que compartirás con ellos serán las llaves del apartamento y tu número de VISA.

Pues si el problema es la licencia, que me dejen pagar impuestos y pueda hacer con mi casa lo que me de la gana, no?

No se trata sólo del tema fiscal, aunque obviamente es importante. Es obvio que la tributación y recaudación de la tasa turística de los alojamientos formales ayudan a redistribuir socialmente los beneficios del turismo. Pero como hemos dicho, las HUT se rigen por la directiva Bolkestein que pretende facilitar la apertura de negocios en la UE. Sin embargo, el artículo 9 reza que “no se aplica a requisitos tales como normas de tráfico rodado, normas relativas a la ordenación del territorio, urbanismo y ordenación rural”. Es decir, que todo servicio al público tiene que estar supeditado a la normativa urbanística. Una sentencia que obligatoriamente recoge la normativa de las HUT alegando en el artículo 68.6 que “La destinació d’un habitatge a l’ús turístic no és posible si està prohibida per l’ordenació d’usos del sector on es trobi o està prohibida pels estatuts de la comunitat degudament inscrits en el Registre de la propietat en edificis sotmesos al règim de propietat horitzontal.” O lo que es lo mismo,legalmente no puedes hacer con tu casa lo que te dé la gana.

Supongo que ahora toca preguntarte de qué va esto de la ordenación de usos…

Toda otorgación la licencias de actividad de concurrencia pública está regulada por los planes especiales municipales que, para el caso de Barcelona y hasta hace bien poco, han sido los “planes de uso” de los distritos. Instrumento que, según la Carta Municipal de Barcelona (art 67.2) “tienen como objetivo ordenar la incidencia y los efectos urbanísticos, medioambientales y sobre el patrimonio urbano que las actividades producen en el territorio, mediante la regulación de su intensidad y las condiciones físicas de su desarrollo en función de las distancias, el tipo de vía urbana y las circunstancias análogas.” En el caso de los alojamientos temporales, para mejorar el equilibrio entre las necesidades de los residentes y los usos turísticos.

Como es bien sabido, el plan de usos de Ciutat Vella de 2010 fue el primero que prohibía explícitamente la apertura de nuevas HUT por la fuerte presión vecinalencabezada por la Xarxa Veïnal de Ciutat Vella alegando dificultades de convivencia en los edificios, denunciando prácticas de mobbing inmobiliario y posicionándose contra el negocio especulativo de las viviendas de alquiler vacacional y a favor del derecho al uso social de la vivienda. Esta situación de restricción parcial provocó el aumento del número de licencias HUT en los distritos perimetrales a Ciutat Vella con el Eixample como distrito estrella con 3.721 licencias. Es importante recordar que estamos hablando de oferta legal.

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Fuente: Ajuntament de Barcelona. Servei de Premsa

[Nótese también la diferencia de velocidad de incorporación de licencias a partir del ejercicio desregulador de 2011. Esquivaremos aquí el debate sobre si esta laxitud fomentó nuevas actividades o simplemente regularizó las existentes. De hecho, entre marzo y mayo de 2014 se concedieron 1750 nuevas licencias, llegando hasta las 9.606 de mayo, previo a la moratoria.]

Y supongo que ahora vas a volver a dar la brasa con las correlaciones espaciales, no?

Para conocer la correlación espacial entre Airbnb y HUT hay que diferenciar dos escenarios diferentes que no van a requerir demasiadas explicaciones. A la izquierda tenemos la regresión lineal incluyendo los 4 barrios de Ciutat Vella donde no se dan nuevas licencias desde 2010. Vemos una correlación significativa (R2=0,42) y 4 casos atípicos con un elevado número de oferta Airbnb (eje X) y un reducido número de HUT (eje Y). A la derecha presentamos el mismo gráfico sin los barrios de Ciutat Vella. Vemos como aumenta sustancialmente el valor de la correlación lineal con un R2 de 0,91.

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Una correlación casi perfecta que nos indica que en los barrios donde no existía limitación alguna, la relación entre HUT y la oferta Airbnb se dan de la mano, más aún si tenemos en cuenta que no toda la oferta de pisos Airbnb tiene licencia HUT y no todos las HUT se ofrecen en Airbnb. Esto nos permite, en primer lugar, romper de nuevo el tópico de la “autenticidad” y la “excepcionalidad” de la experiencia en clave territorial. Son los mismos barrios de siempre. En segundo lugar, nos apunta que la regulación de los HUT en Ciutat Vella fue clave para contener las licencias legales viendo la avalancha en los últimos 3 años de negocios inmobiliarios legales de alquiler vacacional. Pero hay más.

Luego de un verano marcado por las revueltas en la Barceloneta, y con la enorme presión que ejerce el lobby hotelero en Barcelona por la emergencia de competencia de mercado, se presenta en octubre 2014 una herramienta normativa para regular las HUT en toda la ciudadel Pla Especial Urbanístic de Regulació dels Habitatges d’Ús Turístic a Barcelona. Actualmente en periodo de tramitación, este reafirma el veto a nuevas licencias en Ciutat Vella y pone condiciones muy duras para la obtención de permisos en gran parte de la zona central de Barcelona, especialmente en los barrios históricos que han visto incrementado el nombre de pisos turísticos desde 2011. Un Plan que apuesta por concentrar en edificios exclusivos los usos turísticos residenciales con el fin de minimizar las posibles molestias. Con esta directriz de aunar las HUT en edificios enteros se consigue también que el negocio quede al alcance de muy pocos. En definitiva, la nueva regulación HUT para toda la ciudad da la espalda al modelo diseminado de Airbnb en edificios residenciales. y pone muchas limitaciones par a la obtención de nuevas licencias. Pero además…

Ya pero Airbnb es imparable….

Además… hay un tema flagrante. Airbnb ofrece 2.500 pisos enteros en Ciutat Vella y sólo hay 614 ofertas legales. Como mínimo tres cuartas partes de la oferta de Airbnb es ilegal. Pero de nuevo es importante insistir que no es sólo una cuestión de legalidad y de fiscalización, que no deja de ser importante en una ciudad  democrática. No valen excusas. Sino que Airbnb se está saltando una regulación urbanística que tiene que servir para equilibrar una situación asimétrica de mayor poder de acción de los usos turísticos frente a usos cotidianos de la población no transitoria, estable (nótese que lo de la identidad del lugar también lo dejamos para otro momento). Un instrumento, el “plan de usos”, que quería impedir precisamente que lugares como el Barri Gòtic, con una ratio actual de 1 piso en Airbnb por cada 10 hogares ocupados, perdiera un 40% de población en los últimos años, pasando de 28.000 empadronados en 2007 a los 16.300 actuales. Un instrumento que pretendía también acabar con las molestias ocasionadas por compartir en un mismo edificio ritmos y experiencias temporales muy diferentes a las de la vida cotidiana de los residentes. Un instrumento que hacía referencia a la “Llei 18/2007 del dret a l’habitatge” a través del cual se desactivaban las prácticas especulativas que permiten sacar un plusvalor de la renta muchísimo más alto si puedes ganar el triple alquilando el piso por días. El coste de oportunidad de los contratos a convencionales siguiendo la LAU es demasiado alto. Tienen los días contados en las zonas centrales si no se pone remedio. El problema ya no es moral ni legal. Ni siquiera fiscal. Al incumplir la regulación, se convierte en una problemática urbana.

Y es que como dice Giorgos Kallis en su fantástico artículoAirbnb no tiene nada de colaborativo. Es rentismo puro y duro. Y el alquiler, como tal, debe ser regulado para ser fiscalizado. Pero además, el alquiler vacacional, debe regularse por una lógica espacial. Se está saltando una normativa urbanística que está pensada para favorecer el interés general, bien común el beneficio colectivo. Una reglamentación que ha sido también demanda de movimientos vecinales con el objetivo de limitar la expansión de los usos turísticos en zonas residenciales y combatir así su hegemonía. Si nos lo saltamos en pro de quien-sabe-qué-bondad nos estaremos disparando en el pie los unos a los otros.

Ya pero Airbnb ayuda a la gente a  llegar a fin de mes…

En primer lugar, habría que revisar este mantra y analizar quién entra en el juego, quién posee qué y cuánto. Pero lo dejaremos para otro post.

Y en mi opinión, que Airbnb sirva para llegar a fin de mes me parece un muy mal síntoma. No sólo supone abrazar desesperadamente uno de los dispositivos de control biopolíticos más claros que existen hoy en día sino que estamos perpetuando el modelo rentista de producción de la ciudad que ha resultado ser cero emancipador. No está de más recordar que el valor de la plusvalía urbana se produce socialmente y que, precisamente para evitar las apropiaciones privadas de su valor, existe una regulación urbanística. Aquí no sirve el discurso de los grandes propietarios y cuesta invocar el fantasma del capital financiero global que nos quiere mal. Estamos hablando de unos cuantos miles de pequeños rentistas. Quizás debemos cambiar el chip de “grande-mal, pequeño-no tanto” por el de “qué retorno social generan mis prácticas”. Y con una mirada puesta en la ciudad en su totalidad. En todo caso, como apunta Eugeny Morosov, laeconomía colaborativa “puede hacer más soportables las consecuencias de la actual crisis financiera (y probablemente lo haga). Sin embargo, al fijarse en las consecuencias, no hace nada para combatir las causas”.

Bueno, pero que sepas que Airbnb genera cientos de millones de euros de gasto anual y miles puestos de trabajo…

Anda, mira, igual que Eurovegas.

Albert Arias

Los datos que aparecen en el texto tienen su origen en el artículo; Arias-Sans, A., Quaglieri, A. (2015) “Unravelling Airbnb. Urban perspectives from Barcelona” in Richards, G., Russo, AP. (eds.) Reinventing the local in tourism. Travel communities and peer-produced place experiences. London: Channelview

NOTA: Este post nace de la necesidad de exorcizar parte de mi tesis doctoral. Algunos de los datos aquí presentados se publicarán en un artículo académico co-autorizado con Alan Quagleri.

P.D. Este artículo fue publicado el 22 de enero del 2015 en la web “La trama urbana“. Queremos destacar también la calidad de los comentarios que es pueden encontrar al final del articulo publicado en “La Trama Urbana”.

About Albert Arias Sans

Albert Arias Sans (1980): Geógrafo por la UAB y máster en Gestión Urbana (Erasmus Rotterdam). Actualmente es investigador en el Grup de Recerca d’Anàlisi Territorial i Estudis Turístics de la Universitat Rovira i Virgili, donde realiza una tesis doctoral sobre el impacto del turismo en la producción del espacio urbano de Barcelona. También es responsable docente del posgrado "Espacio Público: políticas urbanas y ciudadanía" (UOC/UAB). Miembro de www.latramaurbana.net

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Artículo publicado el 26/06/2015 por en artículos, ciudad y etiquetado , , , , .

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